営業収益 2,268億円(前年同期比 +44.8%・販売用不動産売却の進行)・営業利益 312億円(同 -2.0%)・四半期純利益 181億円(+5.6%)。通期予想に対する純利益進捗率15.0%。
年間配当予想67円(前期62円・+5円増配)、15期連続増配を目指す姿勢を継続。配当性向(予想)42%・DOE 5.5%。
自己資本比率25.5%(前期末26.0%から微低下)。支払利息+53.7%急増(43→66億円)とリソー教育のれん追加償却70億円は1Q特殊要因として注視。
1. 業績サマリー(2026年12月期 第1四半期実績)
| 項目 | 2025/12 1Q | 2026/12 1Q | 前年同期比 |
|---|---|---|---|
| 営業収益 | 156,644 百万円 | 226,841 百万円 | +44.8% |
| 営業利益 | 31,816 百万円 | 31,171 百万円 | -2.0% |
| 経常利益 | 28,010 百万円 | 26,986 百万円 | -3.6% |
| 四半期純利益 | 17,175 百万円 | 18,141 百万円 | +5.6% |
- 営業収益は販売用不動産売却の進行で大幅増収(不動産業の構造特性で四半期業績は売却タイミングに依存)
- 営業利益はリソー教育グループの追加のれん償却6,961百万円が「その他」セグメントで圧迫(その特殊要因を除けば+189.5%)
- 不動産事業セグメント利益は+15.4%と堅調
通期予想に対する1Q進捗率(2026年12月期通期予想)
| 項目 | 通期予想 | 1Q実績 | 進捗率 |
|---|---|---|---|
| 営業利益 | 210,000 百万円 | 31,171 | 14.8% |
| 経常利益 | 185,000 百万円 | 26,986 | 14.6% |
| 純利益 | 121,000 百万円 | 18,141 | 15.0% |
| 通期予想 EPS | 159.41 円 | — | — |
| 通期予想配当 | 67 円(前期62円・+5円増配) | — | — |
- 1Q進捗率15%は不動産業の例年パターン(販売用不動産は下期偏重)
- 業績予想に変更なし(会社コメント「概ね計画通り」)
2. 配当評価
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 年間配当(2025年12月期実績) | 62.00円(前期54円→+8円増配・5期連続増配) |
| 年間配当(2026年12月期予想) | 67.00円(前期62円→+5円増配・連続増配継続) |
| 直近通期EPS(2025/12) | 150.5 円 |
| 通期予想EPS(2026/12) | 159.41 円 |
| 配当性向(2026/12予想) | 約42% |
| 純資産配当率(DOE)(予想) | 5.5% |
- 過去6年DPS推移: 36→39→42→50→54→62円(EDINET DB) → 5期連続増配(2026/12予想 67円で6期連続見込み)
- コロナ期(2020-2021)も増配を継続(36円→39円)— 過去ショック耐性◎
- 15期連続増配を目指す姿勢を中期計画で明示(累進配当に近い姿勢)
- DOE 5.5%は不動産事業会社として高水準。賃貸事業の安定キャッシュフローが配当の裏付け
3. 配当持続性スコア
配当持続性ランク: B(77/100点) ★★★★☆ (3.9)
| カテゴリ | 配点 | 得点 | 内訳 |
|---|---|---|---|
| 配当 | 50 | 45 | 配当性向 / DOE / 配当利回り / 配当方針 / 増配減配耐性 |
| 財務 | 25 | 10 | 自己資本比率 / ネットキャッシュ / 営業CF安定性 |
| 収益 | 25 | 22 | 営業利益率 / ROE |
| 合計 | 100 | 77 | — |
1Q決算記事のため、配当・財務・収益カテゴリは「直近通期(2025年12月期)実績+2026年12月期通期予想」をベースに採点しています。1Q固有の数値は §1 と §5 で参照。
詳細内訳
配当(50点中45点)
– 配当性向 42%(2026/12予想): 9/10 ※不動産(事業会社)中央値40%基準(2026-04-29 ガイド改訂で追加)。乖離+2pt(中央値〜+10pt帯)
– DOE 5.5%: 10/10 5%以上の高水準。賃貸事業の安定CFが裏付け
– 配当利回り 3.76%: 7/10 ※株価¥1,781(2026-01-29終値、J-Quants)× 通期予想配当67円で算出(3.5〜4.5%帯)
– 配当方針の強度: 9/10 15期連続増配を目指す方針を中期計画で明示(累進配当に類する強いコミットメント)
– 増配・減配耐性: 10/10 EDINET DB過去6年データで 5期連続増配・減配履歴ゼロ・コロナ期も増配 を確認。2026/12も67円と増配予想
財務(25点中10点)
– 自己資本比率 25.5%(1Q時点・前期末26.0%から微低下): 7/10 ※不動産事業会社業種補正(25%以上で7点 / 40%以上で10点・2026-04-29 ガイド改訂で追加)
– ネットキャッシュ: 0/10 借入金残高 約1兆5,800億円(1Q時点・うちノンリコース459億円)。物件取得借入による構造的マイナスで、不動産業として標準
– 営業CF安定性: 3/5 過去5年営業CF推移 2,917億→2,661億→2,708億→3,534億→2,692億円(EDINET DB・通期ベース)。変動±22%でブレあり扱い(5年連続黒字は維持)
収益(25点中22点)
– 営業利益率(直近通期2025/12) 25.7%: 15/15 15%以上の高水準(不動産業として極めて高い)。1Q単独では13.7%(リソー教育のれん償却影響)で通年では下期偏重で改善見込み
– ROE(2026/12通期予想ベース) 13.2%: 7/10 10〜15%帯(通期予想純利益121,000百万円÷自己資本 約9,138億円から計算)
データ出典の透明性
| 項目 | 出典 | 信頼度 |
|---|---|---|
| 1Q業績(営業収益・営業利益・経常利益・純利益) | 2026年12月期 第1四半期決算短信 | ✅ 一次情報 |
| 通期予想(営業利益・経常利益・純利益・EPS・配当) | 同上 | ✅ 一次情報 |
| 自己資本比率 25.5% / のれん残高 1,172億円 / 借入金残高 1.58兆円 | 同上 | ✅ 一次情報 |
| 直近通期(2025年12月期)実績(売上・営業利益・EPS・BPS等) | 2025年12月期 決算短信 / EDINET DB | ✅ 一次情報 |
| 株価(配当利回り計算用) | ¥1,781(2026-01-29終値、J-Quants API V2) | ✅ 一次情報 |
| 過去6年配当履歴(分割調整後DPS) | 36/39/42/50/54/62円(2020-2025年12月期、EDINET DB) | ✅ 一次情報 |
| 連続増配年数(2021→2025) | 5年(EDINET DB) | ✅ 一次情報 |
| 過去ショック時の挙動 | コロナ期(2020-2021)に36→39円増配を確認(EDINET DB) | ✅ 一次情報 |
| 過去5年営業CF推移 | 2,917億→2,661億→2,708億→3,534億→2,692億円(2021-2025、EDINET DB) | ✅ 一次情報 |
| 時価総額 | 1兆3,530億円(株価¥1,781×発行株式759.7百万株) | ✅ 計算値 |
| ROE | 2026/12通期予想純利益÷自己資本(BPS×発行株式数)で推定 13.2% | ⚠️ 推定 |
⚠️ 不動産業の構造特性に関する補足: 本スコアの「財務」カテゴリ(特にネットキャッシュ)は、不動産事業会社が物件取得のために借入を活用する業種特性を完全には補正できていません。自己資本比率は業種補正(2026-04-29 ガイド改訂で追加)で適切な評価に近づけていますが、ネットキャッシュ評価は構造的に厳しめに出ます。本スコアの B評価(77点)は配当持続性の機械的算出結果 であり、賃貸事業の安定CF・15期連続増配の方針コミットメントを含めると実質的な配当余裕度はより高いと読み替えるのが適切です。
※本スコアは決算短信の数値から機械的に算出した独自指標であり、将来の減配可能性や投資収益を予測するものではありません。
4. 増減要因の「画質」診断(1Q決算)
画質: 不動産賃貸は堅調、1Q特殊要因の影響は限定的
- 営業収益+44.8% は販売用不動産売却の進行が主因(不動産業の構造特性で四半期業績は売却タイミングに依存)
- 不動産事業セグメント利益は+15.4%で本業の賃貸ポートフォリオは堅調
- 営業利益微減(-2.0%)はリソー教育グループの追加のれん償却6,961百万円(=約70億円)が「その他」セグメントで圧迫したため。この特殊要因を除けばその他セグメントは営業利益2,153百万円(+189.5%)
- リソー教育ののれん追加償却は株価下落に連動したものでM&Aの「画質」への論点が浮上。のれん残高1,172億円(前期末1,262億円から減少)で追加減損リスクは継続
- 支払利息が4,306→6,617百万円に急増(+53.7%)。金利上昇環境での負債コスト増は業界共通の構造リスク
- 銀座・自由が丘・渋谷など都心再開発パイプラインは豊富で中長期の安定収益基盤は健在
5. ガバナンス・財務チェック(1Q時点)
| 項目 | 数値 | 評価 |
|---|---|---|
| 自己資本比率 | 25.5%(前期末26.0%から微低下) | 不動産業として標準 |
| 借入金残高 | 約1兆5,800億円(うちノンリコース459億円) | 物件取得の構造借入 |
| のれん残高 | 1,172億円(前期末1,262億円) | リソー教育のれん追加減損リスク |
| 支払利息 | 4,306→6,617百万円(+53.7%急増) | 金利上昇局面の負債コスト増 |
| 連結範囲変更 | 新規2社・除外2社 | SPC出入りは不動産業として通常 |
| 減損損失計上 | 15.6億円 | 詳細開示は「重要性が乏しい」として省略 |
| 15期連続増配方針 | 中期計画で明示 | 配当方針へのコミットメントは強い |
| 業績予想変更 | なし(「概ね計画通り」) | 1Q時点で通期予想を維持 |
| 継続企業の前提に関する注記 | なし | クリーン |
6. Pros & Cons(銘柄カルテ)
✅ Pros(強み)
- 5期連続増配を継続(36→62円、約1.7倍)+15期連続増配を目指す方針を中期計画で明示
- コロナ期も増配を維持(2020:36円→2021:39円)。過去6年で減配履歴ゼロ
- DOE 5.5%(予想)は不動産事業会社として高水準。賃貸事業の安定CFが配当を支える
- 営業利益率25.7%(直近通期)・東京都心駅近の賃貸ポートフォリオ約250件 — 立地優位による収益安定性
- 配当性向42%(予想)は不動産業中央値40%基準でほぼ標準(配当原資に余裕)
- 営業CF 5年連続黒字 2,661〜3,534億円 — 配当原資の継続的供給
- 1Q時点で通期業績予想に変更なし — 計画進捗の安定性
⚠️ Cons(懸念点)
- 支払利息が1Q時点で+53.7%急増(43→66億円) — 金利上昇による負債コスト増が継続するリスク
- 借入金1兆5,800億円・自己資本比率25.5% — 不動産業として構造的だが、金利上昇局面ではストレス大
- リソー教育グループの追加のれん償却(1Q時点で約70億円) — のれん残高1,172億円の追加減損可能性
- 販売用不動産の売買タイミング依存 で四半期業績の振れ幅が大きい(通期売上予想を会社が開示しない構造特性)
- 配当利回り3.76% は不動産事業会社として平均的水準(高配当銘柄基準ではやや物足りない)
- 1Q営業利益率13.7%(リソー教育のれん償却影響)。通年では下期偏重で改善見込みだが特殊要因の継続リスク
全体所感
- 配当持続性スコアB(77点)は、配当方針の強さ(15期連続増配目標+5期連続増配実績+コロナ期増配)+ DOE 5.5% + 高営業利益率の組み合わせで支えられている。1Q時点では通期予想維持で計画通り進捗。次回観察ポイントは「金利上昇下での支払利息増の進行ペース」と「リソー教育のれん残高の動向」「下期の販売用不動産売却タイミング」。
7. 筆者メモ
DOE 5.5%・営業CF 2,917〜3,534億円が安定的に出ることが、自己資本比率26%という構造でも増配を続けられる根拠。一方で、支払利息の急増(1Q +53.7%)は金利上昇局面での新しい論点。
保有状況: 筆者は本銘柄を 保有していません(2026年4月時点)。
【免責事項】
本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の銘柄の売買を推奨・勧誘するものではありません。投資判断はご自身の責任で行ってください。
本記事のスコアと文章はAI(Claude)が採点ルールに沿って生成し、筆者が数値と出典を一次情報(決算短信・EDINET・J-Quants)と突合しています。誤りに気づかれた方はコメント欄または運営者宛にお知らせください。
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